Conteggi Condominiali

Normalmente, come regola generale, se l’inquilino era presente nello stesso fabbricato anche l’anno/gli anni precedente/i, le quote a preventivo sono quantificate in base ai consumi accertati nell’anno precedente. Se nel frattempo, i consumi sono diminuiti per qualunque motivo (perché è uscito dal nucleo un componente della famiglia oppure semplicemente perché si è avuto un comportamento virtuoso), le letture dei contatori lo evidenzieranno, e, nell’anno successivo, si adeguerà la quota mensile di acconto.

Se nel fabbricato c’è l’utenza di acqua centralizzata (la fattura è intestata al fabbricato e viene pertanto inserita tra le spese del bilancio), normalmente la spesa complessiva annua viene ripartita in base al consumo rilevato dalla lettura periodica dei contatori divisionali collegati a ciascun alloggio, effettuata da un operatore incaricato da ACER. Solo in rari casi, in assenza di contatori divisionali, l’assemblea del fabbricato stabilisce un diverso criterio di ripartizione: ad esempio, in base al numero di persone presenti nel nucleo familiare oppure in base ai millesimi.  

La fattura contenente il conguaglio verrà emessa il mese successivo a quello in cui è stata effettuata l’assemblea. Una volta ricevuta la fattura, se l’importo è troppo elevato e non siete in grado di pagarla per intero alla scadenza, è possibile contattare il nostro Servizio Clienti ACER 0532/230377 per valutare la possibilità di rateizzare l’importo della fattura, sulla base dei criteri previsti, di eventuali dilazioni già in corso, ecc. È inoltre possibile inviare una mail all’indirizzo di posta elettronica ufficioclienti@acerferrara.it indicando, oltre ai propri dati personali (nome, cognome, indirizzo), l’importo per il quale si chiede il rateizzo, la proposta di pagamento rateizzato che si intende fare (ossia, l’importo massimo sostenibile in base alle proprie possibilità), il reddito netto mensile percepito.

Assolutamente no! A ciascun alloggio viene attribuita la quota di spesa che gli compete sulla base dei criteri di ripartizione comunemente adottati e nulla più.

Certo che no! Le spese condominiali che vengono attribuite agli alloggi vuoti, sulla base dei criteri di ripartizione comunemente adottati, vengono sostenute dal Comune proprietario degli alloggi, tramite Acer.

Le spese deliberate dall’assemblea degli inquilini, a maggioranza o all’unanimità, sono vincolanti anche per la minoranza dissenziente o per chi non fosse presente all’assemblea. Questo significa che ciascun inquilino deve contribuire alle spese per la conservazione e per l’ordinario utilizzo degli impianti del condominio, in proporzione al criterio di ripartizione in uso.

Il conguaglio al termine dell’esercizio rappresenta la differenza tra le spese attribuite all’alloggio per il periodo considerato (data di inizio e fine dell’esercizio) e le quote in acconto di spese condominiali che sono state fatturate per lo stesso periodo e calcolate sulla base del preventivo di spesa ipotizzato. Se le spese attribuite all’alloggio sono state maggiori rispetto alla somma delle rate richieste, allora il conguaglio sarà a debito; viceversa, se abbiamo richiesto un importo di rate maggiori rispetto alle spese sostenute, il conguaglio sarà a credito.

Se la rata mensile di acconto delle spese condominiali che le è stata fatturata, è diversa da quella indicata nel prospetto rate che era stato inviato con il bilancio del fabbricato e la convocazione dell’assemblea, si può essere in presenza di uno dei seguenti casi:

a)       Nel corso dell’assemblea è stato variato il preventivo di spesa impostato inizialmente, o per difetto o per eccesso; questo comporta che la rata mensile calcolata, rispettivamente, diminuisca o aumenti in modo proporzionale (di tale notizia verrà data opportuna informazione nel verbale della stessa che verrà inviato agli inquilini, insieme al prospetto rate aggiornato).

b)      Nel corso dell’assemblea, è stato approvato un preventivo di spesa per una manutenzione a carico degli inquilini sulla base del Regolamento di Ripartizione degli oneri e che era all’ordine del giorno della stessa assemblea. Tale spesa, inserita nel preventivo, determina l’aumento delle quote mensili (di tale notizia verrà data opportuna informazione nel verbale della stessa che verrà inviato agli inquilini, insieme al prospetto rate aggiornato).

c)        Nel corso dell’esercizio si rende necessario ed improcrastinabile un intervento di manutenzione a carico inquilini. Di tale situazione viene data opportuna e tempestiva comunicazione agli utenti e in seguito viene aggiornata la quota di spese condominiali. Nella bolletta fattura viene indicato, accanto al nuovo importo, il motivo per il quale si è avuto l’aggiornamento dell’importo (ad esempio: adeguamento quote per pulizia grondaie oppure per potatura alberi, ecc.).

Se recentemente le è arrivata la documentazione contenente il rendiconto del fabbricato e la convocazione dell’assemblea ordinaria, la preghiamo di controllare il preventivo e il prospetto rate dell’esercizio in corso e verificare le spese in esso indicate. Qualora abbia già ricevuto anche il verbale dell’assemblea annuale, qualora non fosse stato presente alla stessa, la preghiamo di controllare che non siano state eventualmente deliberate delle spese di manutenzione a carico degli inquilini, situazione che comporta un aumento delle quote mensili di acconto spese condominiali. Oppure, se nel corso dell’esercizio si rende necessario ed improcrastinabile un intervento di manutenzione a carico inquilini, di tale situazione viene data opportuna e tempestiva comunicazione agli utenti e in seguito viene aggiornata la quota di spese condominiali. Nella bolletta fattura viene indicato, accanto al nuovo importo, il motivo per il quale si è avuto l’aggiornamento dell’importo (ad esempio: adeguamento quote per pulizia grondaie oppure per potatura alberi, ecc.).

Prima di farsi idee sbagliate confrontando le spese condominiali attribuite al proprio alloggio con quelle dei vicini, occorre sempre considerare quali sono i vari criteri con i quali vengono ripartite le diverse spese condominiali. Ad esempio, se vi sono delle spese ripartite in base al numero delle persone nel nucleo, ciascuno paga in proporzione al numero di persone che occupano l’alloggio (in alcuni fabbricati, nei quali non sia presente il contatore divisionale abbinato all’alloggio, viene ripartita in questo modo la spesa per i pozzi neri o per l’acqua fredda). Se nel fabbricato ci sono delle utenze centralizzate (esempio: riscaldamento, acqua fredda/calda), con i contatori che misurano l’effettivo consumo di ogni alloggio, ognuno paga in proporzione a ciò che consuma. Moltissime spese, inoltre, vengono ripartite in base alla tabella millesimale e quindi alloggi più grandi hanno maggiori millesimi rispetto agli altri. Se nel fabbricato c’è l’ascensore, le spese relative potrebbero essere ripartite in base alla Tabella dei millesimi di scala e ascensore (che danno un valore maggiore agli alloggi che sono ai piani superiori, come regola generale).

Ogni anno, durante l’assemblea ordinaria, viene valutato e approvato un preventivo di spesa per l’anno successivo, indicando per ogni tipologia di spesa (pulizie, giardinaggio, energia elettrica, pozzi neri, per citarne solo alcune, le più frequenti) quale sarà il costo previsto per il fabbricato, su base annua. Ovviamente, per spese come le pulizie, per le quali c’è un contratto con il quale è stato stabilito un costo mensile ben preciso, è facile stabilire il preventivo annuo. Diversamente, ci sono altri tipi di spesa che subiscono aumenti nel corso dell’anno (ad esempio l’energia elettrica, il gas per chi ha il riscaldamento centralizzato) oppure ci possono essere degli imprevisti, cioè la necessità di fare degli interventi che non erano prevedibili e che sono a carico degli inquilini sulla base del Regolamento di Ripartizione degli oneri allegato al contratto di locazione dell’alloggio. Oppure, può succedere, nel caso di fabbricati con utenze centralizzate (ad esempio, acqua fredda/calda, riscaldamento, gas cucina), che il vostro consumo sia stato maggiore rispetto all’anno scorso.

Il conguaglio a debito verrà fatturato in un’unica soluzione nella bolletta-fattura del mese successivo a quello in cui si è tenuta l’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo. Acer cerca sempre di garantire il tempo necessario ai propri utenti per verificare i conteggi, inviati insieme alla convocazione (consuntivo dell’esercizio precedente con i relativi conguagli, e preventivo con le rate dell’esercizio successivo), fornendo tutte le spiegazioni richieste durante l’assemblea. Nella stessa bolletta in cui è inserito il conguaglio, l’utente troverà, come di consueto, anche l’affitto e la rata mensile di spese condominiali, in acconto, calcolata sulla base del nuovo preventivo approvato in assemblea.

Perché la legge fa riferimento all’uso potenziale dell’ascensore, che è un impianto che è parte integrante del fabbricato ed è a disposizione di tutti gli inquilini. Tutti pertanto devono contribuire alle spese per la sua manutenzione, in proporzione alla tabella millesimale di riferimento, indipendentemente dall’uso effettivo che ciascuno può farne, in maggiore o minore misura rispetto ad altri inquilini.

Le spese complessive per il riscaldamento centralizzato vengono normalmente suddivise in parte in base alla tabella millesimale (in una percentuale variabile tra il 20 e il 30%, a seconda dei casi, dei parametri tecnici specifici per quel fabbricato o della delibera dell’assemblea) e per la restante parte in base al consumo rilevato dai sistemi di contabilizzazione individuale presenti nel fabbricato. La quota parte di spesa ripartita in base ai millesimi, viene denominata “quota fissa” e viene addebitata a tutti (anche agli alloggi vuoti, i cui costi vengono sostenuti dal Comune proprietario degli alloggi, tramite Acer). La quota fissa rappresenta quella parte di cosiddetto consumo involontario, cioè quella parte di consumi energetici che si verificano a prescindere dall’effettivo calore del quale si è beneficiato e che rappresentano la “dispersione”.